本文摘要：住房抵押贷款住房抵押贷款，是指贷款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以平稳的收益分期向银行还本付息，而在未偿还本息之前，用其产权证向银行不作抵押，若购房者无法按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵销欠款。 本质 抵押房屋贷款实质上是会用客户早已享有可以上市流通的商品房屋借以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户早已享有房产的所有权，而不是将要享有。

住房抵押贷款住房抵押贷款，是指贷款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以平稳的收益分期向银行还本付息，而在未偿还本息之前，用其产权证向银行不作抵押，若购房者无法按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵销欠款。

本质 抵押房屋贷款实质上是会用客户早已享有可以上市流通的商品房屋借以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户早已享有房产的所有权，而不是将要享有。

抵押房屋贷款必须有具体的贷款用途，无法用作法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，股市是不容许的，拒绝抵押房屋贷款的用途专款专用，并拒绝接受贷款派发方以及监管机构的监管，找到违规，银行有权只得贷款。办理须知 住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具备所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款获取确保并分担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合约连接起来的三角关系。

一、房屋拒绝 （一）房屋的产权要清晰，符合国家规定的上市交易的条件，可转入房地产市场流通，并未做到任何其他抵押； （二）房龄（从房屋完工日起计算出来）与贷款年限相乘无法多达40年； （三）所抵押房屋并未列为当地城市改建征地规划，并有房产部门、土地管理部门核准的房产证和土地证； 二、贷款人拒绝 在中国境内有相同住所、有当地城镇常住人口户口（或有效地证明）、具备几乎民事行为能力，并且合乎下列条件的中国公民均可申请人个人综合消费贷款。1、有不顾一切职业和平稳的收益来源，具备如期偿还债务贷款本息的能力； 2、没违法行为和不当信用记录； 3、需要获取银行接纳的有效地权利质押借贷或能以合法有效地的房产不作抵押借贷或具备代偿能力的第三方确保； 4、开户中国工商银行个人承销账户，并且表示同意银行从其登录的个人承销账户扣收贷款本息； 5、银行规定的其他条件。

流程 1、买卖双方签定房屋买卖合约，誓约首付款、贷款和尾款的金额； 2、购房人及未婚当面向银行申请人贷款，售房人及未婚在场证实； 3、银行对贷款申请人展开调查、审核； 4、购房人与银行签定借款及借贷合约； 5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人获得首付款； 6、购房人与银行办理房产抵押注册（或由其他自然人、法人为购房人获取阶段性借贷）； 7、银行向售房人账户发放贷款； 8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人获得尾款； 9、购房人收房，按月偿还（阶段性借贷情况下，购房人与银行手续房产抵押注册） 住房抵押贷款 一、抵押房产用作企业经营 须要打算资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等；本公司营业执照副本砖墙公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料。额度：经营用途一般最低可以申请人到房产评估值的七成 利率：利率视银行政策及借款人资质有所不同在基准利率上下潜20%以上 年限：一般为五年以内 二、抵押房产用作个人消费 须要打算资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明。利率：抵押房产用作个人消费用途时，一般继续执行基准利率或是下潜10%。

年限：一般为十年以内 三、抵押房产用作出售商用房 须要打算资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、出售商用房合约。四、房屋抵押银行贷款程序： 1、您必须在银行的营业机构开户活期存款帐户； 2、请求您按拒绝填上借款申请表，根据银行的命令递交申请表与规定的材料； 3、由银行业务经办人员或登录的律师对您展开家访，调查您所获取的资料的真实性、合法性和完整性； 4、银行审核通过后，通报您审核结果，并与您签定借款合约； 5、视情况办理保险、抵押注册、公证等申请； 6、中信实业银行将贷款必要拨给到合约誓约的帐户中； 7、请求您按借款合约的规定还本付息。申请人资料 房产证（房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必需要给银行抵押的） 权利人的婚姻证明（结婚证或民政局出示的已婚证明） 收益证明（这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款顺利情况以及，最低的额度有较为大的影响。

） 如房产证权利人有未成年儿童，请求获取出生证 如房产内还有银行贷款，请求获取原贷款合约及最后一期的银行对帐单 为提升房子抵押贷款通过率，请求尽可能多的获取家庭其他财产证明，（如另一处房产证、股票、基金、现金现钞、车辆行驶证等等） 申请人条件： 1. 中国（不不含港澳台）公民，年龄在18-65周岁，且在现单位倒数工作剩六个月以上的授薪人群（如反感六个月，但本单位工作内容与上一单位完全相同，可累再加一单位的工作期限）及经营剩一年以上的经营人群。2. 抵押房产权利人中无年满18周岁的未成年人及无小于70岁（含70岁）的成年人。

3. 房产若是二次抵押，房屋的抵押第一权利人必需是银行 4. 借款人必须有一套或一套以上名下所有权住房（最少一套是本市所有权房）。个人房产 1、房屋产权证、购房合约及发票原件； 2、身份证原件、户口簿原件 3、未婚身份证原件/房地产共计有人身份证原件 4、婚姻证明（成婚或已婚证明、再婚离婚证或法院起诉书、丧偶的丧生证明及财产公证书） 公司房产1、房屋产权证、国有土地用于权证、购房合约及发票原件 2、企业法人身份证明、法人许可委托书、经办人身份证原件 3、企业营业执照复印件（砖墙公章）、企业的组织机构代码证（砖墙公章） 4、公司章程、股东会决议/董事会决议 开建工程1、土地使用证 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证 4、建筑工程施工许可证 5、营业执照 6、商品房预售许可证 贷款风险 1.1债权人风险 债权人风险还包括不得不债权人 和理性债权人。不得不债权人是指借款人的被动不道德，缴纳能力理论指出造成不得不债权人是因为缴纳能力严重不足。

这解释借款人有偿还的意愿，但无偿还的能力。理性债权人是指借款人主动债权人，权益理论指出在完备的资本市场上借款人可仅通过较为其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，做出债权人与否的决策。

当房地产市场价格上升时，借款人可以出让房屋偿还贷款，交还成本能够挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了分摊损失，即使他有偿还债务能力，他也主动债权人拒绝接受偿还。1.2 流动性风险 流动性风险是指资金较短存长贷难以所求的风险，流动性是银行确保资产质量的一条最重要原则。现如今流动性风险反映在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要源于公积金和储蓄存款，银行招揽的储蓄存款归属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却归属于长期贷款。这种较短存长贷的不道德使银行的流动性非常低，继而带给流动性风险。

二是银行持有人的资产债权容易所求，不易造成流动性风险。导致银行有可能失去在金融市场更加不利的投资机会，减少机会成本带给的损失。

1.3 经济周期风险 经济周期风险是所指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，比起其他产业，房地产业对于经济周期具备更高的敏感性。经济扩展时，居民收入水平提升，市场对房地产的需求量减小，房屋的所求不成问题，银行与个人都对未来充满著悲观的预期，银行派发的住房抵押贷款数量也急遽减少。经济不景气时，失业率下降，居民的收益急剧下降，大量贷款无力偿还债务，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的低迷无法所求。这时抵押风险改变为银行的不当债权和损失，银行则面对大量的“呆坏账”，不易造成银行的信用危机甚至倒闭。

1.4利率风险 利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带给的风险，它是由其业务较短存长贷的资本结构所要求的，利率的波动无论是上涨还是跌到对银行都会带给损失。如果利率下跌，住房抵押贷款的利率也随着下调，就有可能减少借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限就越宽，其影响程度也就越大，从而减少了债权人风险。如果利率上升，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率新的借款来提早偿还债务贷款，给银行带给风险，主要展现出在，提早贷款的再次发生使得住房贷款的现金流量再次发生不确定性，给银行的集约化资产负债带给一定的艰难。防止 针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度抵达，明确提出一些防止的措施，使房抵押贷款在为民众有效地服务的同时所带给的风险尽可能最小化。

2.1债权人风险的掌控 针对购房者不存在债权人可能性，我们应向以下两点应从：一是银行在收到购房者的贷款申请人后，必须对购房者的基本情况（如收益情况、资产负债情况、月可供占到家庭月收益的比重、出售房屋的用途等）展开详尽调查，并根据调查的结果要求贷款与否及合同条款的制订。二是对置业者的资信展开审查。审查的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收益；月可供占到月收益的比例。

2.2 流动性掌控 住房抵押贷款期限宽，而用作贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已正处于一个基本平稳的状态。但现有住房公积金制度仅存在必须完备的地方，比如：覆盖率较低，来自建设部的数据表明，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金不存在应建未建的现象，如一些民营企业还并未创立住房公积金制度；归集的公积金较较少，普及面不甚广。针对这些问题，我们应当著手完备住房公积金制度，让住房公积金贯彻地符合消费者构建住房融资市场需求，减少流动性风险。2.3 经济周期的掌控 房地产业与经济周期密切相关，不应创建个人住房抵押 贷款风险预警系统，防止市场和政策风险。

一是创建风险预警的数据库，从各个方面获得数据，大大累积和完备数据的收集整理，为模型研发奠定扎实的基础；二是研发适合的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是创建快速反应和预控机制，对风险预警系统表明的潜在风险展开及时处理和消弭，仅次于程度地减少经济周期给住房抵押贷款带给的风险。？ 2.4 利率的掌控 针对利率变动带给的风险，银行可以采行以下措施： 一是研发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率大大变化而作周期性调整。

与我国现行的浮动利率比起，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助提高银行存贷款期限的给定状况，可将银行分担的利率下降风险转嫁给借款人，同时借款人分担的利率上升风险也可转嫁给银行。二是研发相同利率抵押贷款，它是所指在抵押贷款合约所规定的还贷期限内，贷款利率相同恒定的抵押贷款方式。

在这种模式下，银行分担了大部分的利率风险，如果银行需要通过取得相同利率资金来源与贷款相匹配（如发售相同利率债券等），可以防止适当的利率错配和流动性风险。结论 住房抵押贷款牵涉到到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带给的风险减少到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应当不断完善。总之，三方都不应正确处理好业务发展与风险防止的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，增强风险掌控，完备个人住房抵押贷款的品种，使其合适有所不同的住房需求者，最大限度的保证住房抵押贷款的安全性，推展住房抵押贷款业务的良性、身体健康发展。

金额期限 1、商品住宅的抵押率最低可约 70% ; 2、写字楼和商铺的抵押率最低可约 60% ; 3、工业厂房的抵押率最低可约 50% ; 4、最久期限平均30年；抵押还包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等 贷款流程 1.借款人债前填上居民住房抵押申请书，并递交银行下列证明材料：借示人所在单位开具的借款人相同经济收益证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具备法律效力的身份证明；合乎法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合约、协议或其他证明文件；贷款银行拒绝获取的其他文件或材料。银行对借款人的贷款申请人、购房合约、协议及有关材料展开审查。借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券递银行羁押。借贷双方担保人签定住房抵押贷款合约并展开公证。

贷款合约签定并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过提款方式划归购房合约或协议登录的售房单位或建房单位。贷款结清，贷款结清还包括长时间结清和提早结清两种。

①长时间结清：在贷款到期日（重复使用还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还债务类）结清贷款；②提早结清：在贷款到期日前，借款人如提早部分或全部结清贷款，须按借款合约誓约，提早向银行提出申请，由银行审核后到登录会计学柜台展开偿还。贷款结清后，借款人应持本人有效地身份证件和银行开具的贷款结清凭证发还由银行羁押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押注册部门办理抵押注册吊销申请。贷款规定 贷款用途 用作反对个人在中国大陆境内城镇出售、大修住房，其主要产品是抵押特阶段性确保个人住房贷款，即一般来说所称之为"个人住房按揭贷款"。

贷款对象 具备几乎民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具备几乎民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具备几乎民事行为能力的外国人。贷款条件 借款人必需同时不具备下列条件： （1）有合法的身份； （2）有平稳的经济收益，有偿还债务贷款本息的能力，无不当信用记录； （3）有合法有效地的购房合约； （4）以分批住房不作最高额抵押的，需具备合法有效地的购房合约，房龄在10年以内，且配有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款； （5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已偿还一年以上，贷款余额大于抵押住房价值的60%，且用于抵押的住房已获得房屋权属证书，房龄在10年以内； （6）需要获取贷款行接纳的有效地借贷； （7）贷款行规定的其他条件。贷款额度 最低为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者不尽相同）的80%； 贷款期限 一般最久不多达30年。

贷款利率 贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况以定）。根据资料我们可以告诉贷款基准利率是中国人民银行要求，自2010年10月20日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，由现行的2.25%提升到2.50%；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，由现行的5.31%提升到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此适当调整。

按现行规定，城乡信用社贷款利率浮动下限为基准利率的2.3倍，上限为基准利率的0.9倍。其他金融机构的人民币贷款利率下限放松，浮动上限为基准利率的0.9倍。注册制度 从中国的民事法律来看，我国的房产抵押贷款注册制度还不存在着很多的不完备，似乎这还没做一定的推崇程度，那么，如何才能完备房产抵押贷款注册制度呢，两个方面： （一）房产抵押贷款注册机关不统一 房产抵押贷款的注册必须按照两个原则：注册机关的司法性质和注册机关的统一性。调研过很多国家，得出结论是：房产权属注册基本上是由房地产注册机关统一办理注册，房产权属注册机关都是司法机关，那么，注册不道德归属于司法不道德，具备很强的法律效力，我国《担保法》第42条对各种有所不同抵押物的适当注册部门不作了规定：以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，注册机关为县级以上地方人民政府规定的部门。

许可县级以上地方人民政府是为了与《城市房地产管理法》第61条的规定保持一致，目的是确保法律的统一性。而《城市房地产管理法》之所以没明确规定城市房地产抵押的注册部门，是因为全国各地实施的房地产管理体制不完全相同，实施房产地产分管体制，房产地产合一的管理体制等等，各不完全一致。这种状况就使各注册机关无章可循，各行其是，为各类欺诈注册进了方便之门，很大地影响了抵押注册的权威性，此后必定牵涉到到土地政策的秉持，甚至妨碍中国房产的发展，政府的形象和威信。

（二）房产抵押贷款注册审查内容不统一 房产抵押贷款注册的意义在于房产物权变动的审批和公信，其目的是使社会公众坚信该注册权利而为交易不道德，确保交易安全性，而不是对抵押合约的效力展开证实。因此，房地产抵押注册机关在法院抵押当事人的注册申请人后，不能在自己的职责范围内就申请人的形式展开审查，而无法打破注册权限对合约的实质性内容展开审查，更加不可以利用职权强迫收费或指令当事人到其登录的评估机构展开资产评估，做独占经营，伤害抵押当事人的利益。当前的房地产抵押注册过程中，不存在着种种不合理的现象，其中房地产抵押注册机关呼吸困难当地行使公权力，导致对私权利的侵害就是主要展现出。总之，房地产抵押制度是借贷物权制度的重点，而由于我国尚不完备的民事基本法，现行法律法规对房地产注册的规定往往有语焉不详之感觉，不合理之处颇多。

因此，要完备我国现行房地产抵押注册制度，必需从法律的高度来考虑到，以构建统一法律依据、统一注册机关、统一注册效力、统一注册程序的拒绝，以期提升我国注册的公信力、更进一步维护债权、确保交易安全性、增加房地产纠纷。在新的《物权法》实施的情况下，我们更加迫切期望我国有关房地产抵押注册涉及单行法律的早日实施，并期望中国《民法典》的早日发布与实行。操作者流程 接洽业务---理解客户市场需求、按规定证件---证实权属、实地勘查---评估所评估、检验合约---办理公正、办理抵押注册借贷---客户服务及续息---偿还、吊销抵押注册。偿还方式 一次还本付息法 介绍：现各银行规定，贷款期限在一年以内（不含一年），那么偿还方式为届满一次还本付息，即初期的贷款本金再加整个贷款期内的利息综合。

计算公式如下： 届满一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）] （贷款期为一年） 届满一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率（‰）×贷款期（月）]（贷款期将近一年） 其中：月利率=年利率÷12 如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则届满一次还本付息额为： 10000元×[1+（4.05%÷12月）×7月]= 10236.3元 等额本息还款法 介绍：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则偿还的方式之一是等额本息还款法，即从用于贷款的第二个月起，每月以大于的额度平均值偿还债务贷款本金和利息。计算公式如下： 每月等额还本付息额=贷款本金× 其中：还款期数=贷款年限×12 如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为： 月利率为5.04%÷12=4.2‰，还款期数为15×12=180 200000×4.2‰×（1+4.2） 即借款人每月向银行偿还1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部偿还。等额本金还款法 介绍：等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内如期等额交还贷款本金，并同时偿还当期未交还的本金所产生的利息。

方式可以是按月偿还和按季偿还。由于银行结息惯例的拒绝，一般使用按季偿还的方式。其计算公式如下： 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已交还本金累计额）×季利率 如：以贷款20万元，贷款期为10年，为事例： 每季等额交还本金：200000÷（10×4）=5000元 第一个季度利息：200000×（5.58%÷4）=2790元 则第一个季度还款额为5000+2790=7790元； 第二个季度利息：（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元 则第二个季度还款额为5000+2720=7720元 …… 第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元 则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元 抵押按揭 1、在生效条件上 按揭的生效条件是，如果按揭物是现房的，那必需将房屋的产权证交付给按揭权人执管；若按揭物是期房的，则必需将《商品房预售合约》交付给按揭权人执管。

但是不管现房还是期房，都必需向法定注册机构办理注册后方可生效。而抵押的抵押物除了法律规定必需经法定注册机关注册才可生效外其他抵押物否要注册后才生效，则由抵押人和抵押权商定。2、在权利依据上 按揭的权利既归属于借贷物权，又归属于一般债权，因为按揭物如是现房，按揭人只要将按揭物的产权证交付给按揭人才可，它是一种权利的质押，与债权并无必要关系；若按揭物是一种期房的，它实质上还并不不存在，因此显然会再次发生移往期房的占有权问题，只是拒绝把《商品预售合约》交付给按揭权人才可。《商品房预售合约》中体现的仅有是合约上的债权债务关系，也解释按揭人在商品预售的合约关系中是正处于债权人的地位，这种权利只具备一种债权的性质，仍未具备必要反映财产权的性质。

而抵押权归属于物权，因为它是抵押人以自己的财产作为遵守债务的确保。3、在标的物上 按揭和抵押权的标的虽然都可以是房屋，但抵押权的标的应以有误有体物。虽然传统民法上也可以对权利原作抵押权，如中国《担保法》规定的可以国有土地使用权原作抵押，但抵押物必需必要指向现存的具备一定交换价值的财产或者一种能即时物化的权利，这就回避了以期望权作为原作抵押的有可能。

而在按揭中，按揭的标的物不仅还包括现房，还有开建的工程和楼花，后两者用来原作借贷的是仍未竣工的建筑物，用于原作借贷的是一种期望权。保险 《担保法》第51条规定，抵押人对抵押物价值增加无过错的，抵押权人不能在抵押人因伤害而获得的赔偿金范围内拒绝获取借贷。

也就是说，当抵押物车祸灭失时，抵押权人拥有的只是一种债权请求权，而仍然是借贷物权。最高人民法院《关于限于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的说明》第80条规定，在抵押物灭失、损毁或者被接管的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。因此在购房贷款抵押中，为了防止作为抵押物的房屋车祸灭失带给的风险，对房屋车祸灭失或者损毁展开保险是大力和有益的措施。《合同法》第39条的涉及规定，银行拒绝购房人为房屋出售保险，是为了在房屋车祸灭失、损毁的情况下，挽救自己拥有的借贷利益的合理措施。

至于由谁来缴纳保险费用则主要各不相同贷款市场的供需情况。当贷款市场中，贷款量供不应求时，购房人为了获得银行的贷款，往往不会答允银行明确提出的条件，由购房人缴纳房屋的保险费用。栏中 四类房产无法办理抵押贷款 一、并未结清贷款的房产 抵押消费贷款的房产必需是没任何抵押且无贷款的房产。

如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行早已享有此房产的他项权利，借款人再行回应房产展开抵押，银行不是容许的。因为两家银行无法同时享有一处房产的他项权利，为此借款人不需要用于抵押消费向银行申请人贷款。二、部分已购公房 已购公房中有两种情况无法办理抵押消费贷款，一种是无法获取购房合约或购房协议的已购公房，因为如果在购房合约中有原单位有优先购买权的条款，银行无法获得他项权利，所以银行也无法操作者此套房产的抵押消费贷款；另一种是已购得公房中无法获取央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不需要上市展开交易，也就无法操作者该项业务。

三、年满五年的经济适用房 回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据国家的政策，年满五年的经济适用房是不容许上市交易的，某种程度无法办理抵押消费贷款。四、并未获得房产证的小产权房 对于小产权房产，如果居住于人没获得房产证的话，对房产只有使用权而没所有权，没获得此套房产的所有权证书，所以这类房产就无法上市交易，无法到建委做到抵押，更加不有可能办理抵押消费贷款。

办理条件 1、贷款用途：用作反对个人出售住房以及循环用于贷款。2、贷款对象：具备几乎民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具备几乎民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具备几乎民事行为能力的外国人。3、贷款条件： （1）有合法的身份； （2）有平稳的经济收益，有偿还债务贷款本息的能力，无不当信用记录； （3）有合法有效地的购房合约； （4）以分批住房不作最高额抵押的，需具备合法有效地的购房合约，房龄在10年以内，且配有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款； （5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已偿还一年以上，贷款余额大于抵押住房价值的60%，且用于抵押的住房已获得房屋权属证书，房龄在10年以内； （6）需要获取贷款行接纳的有效地借贷； （7）贷款银行规定的其他条件。4、贷款额度：最低不多达所购住房价格的70%； 5、贷款期限：一般最久为30年。

以分批住房不作最高额抵押的，有效地期间接续日为《个人住房借款合约》签定日的前一日；将原在建设银行的住房抵押贷款改以最高额抵押贷款的，有效地期间接续日为原住房抵押贷款派发日的前一日； 6、贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率。贷款新解 住房抵押贷款在这里也可以称作房产抵押。

是华夏典当行于2001年在行业内首先发售的、针对已获得《房屋所有权证》的客户发售的个人融资业务。借款人只须将自己名下的房产经过评估，到适当的房屋所在地机关办理抵押登记手续才可，特点是专业、便利、快捷。

随着抵押行业及房地产行业的大大发展，住房抵押贷款早已行业典当行业内一个标准的经营业务。抵押物范围 个人、企业名下的早已获得房产证的住宅、经济适用房、成本价住宅（不含央产房）、危改回迁房、商品房、别墅、写字间、商铺和经营性用房、厂房、土地等。

二次抵押 房屋二次贷款必需同时不具备以下条件： 1、用作二次抵押贷款的房屋有误市场发展潜力较小的优质住房和商业用房； 2、用作个人房屋二次抵押贷款的房屋必需是现房； 3、房屋是用于中国银行抵押贷款所出售的一手房； 4、房屋抵押注册已知会，且我行是房屋的抵押权人； 5、房屋已办理保险，且保险单原件由中国银行执管； 6、房屋所处方位良好，交通便捷，设施设施齐全，具备较小的贬值潜力。贷款币种： 二次抵押的贷款币种根据贷款的明确用途来确认，应以与原房屋抵押贷款的币种完全一致。

申请人外币贷款的借款人必需具备外汇偿还来源。贷款限额： 1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，所取两者中的低者。

以住房抵押的二次贷款抵押率最低不多达70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最低不多达50%。贷款期限： 二次抵押贷款的期限根据贷款的明确用途来确认，用作个人消费类贷款最久不多达5年，用作个人经营类贷款最久不多达3年，并且贷款到期日不多达第一次抵押贷款的到期日。贷款利率： 继续执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率。

外币贷款继续执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，时逢法定利率调整，按原合约利率计息；贷款期限在一年以上的，时逢法定利率调整，于次年1月1日开始继续执行新的利率。抵押形式 抵押贷款又分最低限额抵押与传统抵押形式两种，最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最低债权额限度内，以抵押物对一定期间内倒数再次发生的债权不作借贷，是大同小异传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度比起，区别在于： （1）最高额抵押所借贷的债权为不确认债权； （2）最低限额抵押所借贷的债权一般来说为将来的债权； （3）最低限额抵押必需预计最低缩额外负担； （4）最低限额抵押权不随主债权的移往而移往。最低限额抵押权虽然比传统抵押权的更加具备独立性，但最高额抵押权仍科担保物，其成立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。

房屋条件 房屋的产权要清晰，符合国家规定的上市交易的条件，可转入房地产市场流通，并未做到任何其他抵押；房龄（从房屋完工日起计算出来）+贷款年限不多达40年；所抵押房屋并未列为当地城市改建征地规划，并有房产部门、土地管理部门核准的房产证和土地证；抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做到抵押的，抵押人必需开具表示同意借款人以其房产作为抵押申请人贷款的书面允诺，并拒绝抵押人及其未婚或其他房产共计有权人签署。工行贷款 个人房屋抵押贷款是中国工商银行向客户派发的以客户本人（不含未婚）名下房产为抵押，用作经营、消费以及其他合法合规用途的人民币借贷贷款。产品特色 1. 贷款用途多样：可用作经营、购车、教育、医疗、大额耐用品消费以及其他合法合规用途； 2. 抵押物范围广：客户本人（不含未婚）名下的住房、商用房、住宅两用房均可用作抵押； 3. 贷款额度低：最低可约抵押房产价值的70%; 4. 不具备循环贷款功能：一次抵押，循环用于，随借随还，方便快捷，并可通过商户POS和网上银行等渠道构建贷款的自助派发。

申请人条件 1. 具备几乎民事行为能力的自然人，年龄在18（不含）-65（不不含）周岁之间；外国人以及港、澳、台居民为借款人的，不应在中华人民共和国境内居住于剩一年并有相同居所和职业； 2. 具备合法有效地的身份证明、户籍证明（或有效地居留权证明）及婚姻状况证明（或已婚声明）； 3. 具备较好的信用记录和偿还意愿； 4. 具备平稳的收益来源和如期足额偿还债务贷款本息的能力； 5. 有具体的贷款用途；贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，允诺贷款不以任何形式流向证券市场、期货市场和用作股本权益性投资、房地产项目研发，不用作借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目； 6. 能获取银行接纳的合法、有效地、可信的房屋抵押； 7. 在工行开户个人承销账户； 8. 银行规定的其他条件。网络服务 网络房屋贷款于是以沦为一种新兴融资渠道在很快拓展。截至目前，阿里巴巴、敦煌网等多家电子商务企业争相发售了类似于服务。

以及一些大中型企业也在仿效。利息计算出来 （一）人民币业务的利率折算公式为（录：存贷标准化）： 1.日利率（0/000）=年利率（%）÷360=月利率（‰）÷30 2.月利率（‰）=年利率（%）÷12 （二）银行可使用积数计息法和逐笔计息法计算出来利息。1.积数计息法按实际天数每日总计账户余额，以总计积数除以日利率计算出来利息。

计息公式为： 利息=总计计息积数×日利率，其中总计计息积数=每日余额合计数。2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算出来利息，明确有三： 计息期为整年（月）的，计息公式为： ①利息=本金×年（月）数×年（月）利率 计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为： ②利息=本金×年（月）数×年（月）利率+本金×零头天数×日利率 同时，银行可选择将计息期全部化作实际天数计算出来利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为： ③利息=本金×实际天数×日利率 这三个计算公式实质完全相同，但由于利率折算中一年只不作360天，但实际按日利率计算出来时，一年将不作365天计算出来，得出结论的结果不会略为有偏差。明确使用那一个公式计算出来，央行彰显了金融机构自律自由选择的权利。

因此，当事人和金融机构可以早已在合约中誓约。（三）复利：复利即对利息按一定的利率附加费利息。按照央行的规定，借款方并未按照合约誓约的时间偿还债务利息的，就要附加费复利。

（四）罚息：贷款人并未按规定期限交还银行贷款，银行按与当事人签定的合约对失约人的惩处利息叫银行罚息。（五）贷款逾期违约金：性质与罚息完全相同，对合约违约方的惩罚措施。

（六）计息方法的制订与备案 全国性商业银行法人制订的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告诉客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行支行、省会（首府）城市中心分行备案并告诉客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制订计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行支行、省会（首府）城市中心分行备案，并由农村信用社法人告诉客户。（七）参照依据： 1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通报》银发【2003】251号。

3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通报》银发【2005】129号。优缺点 优点： 1、利率比较较低。由于有抵押物的不存在，房屋抵押贷款利率比较较低，一般为基准利率下潜10%-30%。比起无抵押贷款，此点优势显著。

2、贷款期限较长，最久贷款期限为30年，但借款人年龄与贷款期限之和不得多达70年。3、贷款额度较高。

其贷款额度一般来说是房屋评估价值的50%-70%，最低下限为1500万元。具体来说，商品住宅的抵押率最低平均70%；写字楼和商铺的抵押率最低平均60%；工业厂房的抵押率最低平均50%。

基本上需要符合广大借款人对资金的用于市场需求。4、审核亲率比较低。

将房屋抵押给银行，对银行来说认同不会增加借贷的风险，因此，在其他方面的拒绝上不会较为严格。借款人只需有平稳的工作和较好的信誉即能获贷，一般来说银行对借款人的收入水平和工资派发形式没较高拒绝。5、可以用他人房屋做到抵押。

即使借款人名下无房产但借款人若不具备偿还能力，也可以用于亲属或朋友名下的房产作为抵押物，前提是抵押人要开具表示同意抵押声明材料，并且要同时符合抵押人年纪在65岁以内方可办理。6、偿还方式灵活性。与无抵押贷款方式有所不同，借款人对偿还方式的选择面较宽。

一般有重复使用还本付息法（特指贷款一年期以下及一年期）、等额本金法和等额本息法。7、一次抵押，循环用于。

很多银行都发售了房屋一次抵押，循环贷款的方式，以中国银行的个人循环抵押贷款为事例，其只需用户办理一次房屋抵押申请，才可反对借款人在授信额度内循环借款，随借随还的操作者。而其他银行同类产品皆大同小异。

8、借款人可提早偿还。在贷款到期日前，借款人可提早部分或全部结清贷款。不过须按借款合约誓约，提早向银行提出申请，由银行审核后到登录会计学柜台展开偿还。贷款结清后，借款人应持本人有效地身份证件和银行开具的贷款结清凭证发还由银行羁押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押注册部门办理抵押注册吊销申请。

缺点： 首先，并不是所有的房屋都能做到抵押的。考虑到房屋的所求问题，银行一般来说规定抵押房的年限要在25年左右，房屋面积小于50平米。另外，银行嗣后不拒绝接受出售年满5年的经适房、小产权房、无法获取购房合约、贷款并未偿还房屋、协议的已购公房、无法获取央产房上市证明的央产房、出租而来的厂房、办公用房等。

其次，房屋评估必须借款人缴纳一定的评估费用。最后，具备抵押物被充公风险。当借款人想偿还，但却力不从心时，势必会面对抵押物被充公的风险。

结清、解押 抵押贷款结清后，留意解押 结清 长时间结清：还完了最后一笔贷款还完了（分成：重复使用还本付息类，分期偿还债务类）； 提早结清：贷款届满前，如须要提早偿还，需按合约誓约期限，向银行提出申请。2. 中止抵押 借款人所持本人有效地身份证件和银行开具的贷款结清凭证，发还由银行羁押的法律凭证和有关证明文件； 借款人所持贷款结清凭证到原抵押注册部门办理抵押注册吊销申请。意义 1、为房地产的研发与经营获取资金的反对 由于房地产开发具备投资量大、建设周期宽的特点，在各个环节上都必须投放大量的资金才能运营，意味着依赖开发商自有资金是无法保持的。资金投入集中于而来源集中、资金投入量大而来源小这对对立时刻威胁着房地产企业的存活。

国外不少国家的房地产贷款占了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料表明，我国房地产企业研发资金中有70%来自贷款。2、反对住房消费 不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践中来看，出售住房都不是一件很更容易的事。

在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，出售一套70-80平方米的住房必须50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿走这么多钱来出售住房是及其艰难的。而住房抵押贷款为购房者获取了不利的协助，使得很远的住房梦沦为现实。

3、不利于银行拓展新的业务，增加信贷风险 房 地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品转入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时获取楼宇按揭贷款，将不利于拓宽房 地产债务资金供应市场。另外，近年我国专业银行多被信贷风险所后遗症，实行抵押贷款沦为增加信贷风险的主要手段。

积极开展楼宇按揭贷款业务，有房产不作抵押，就可 使信贷风险降至低于程度。而且，银行可借以谋求更好的存款客户，发展壮大自己的资金实力。4、不利于增进整个房地产体系的发育 我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的"亮点"，但是整个房地产市场依然很领先，市场体系仍不完善。

尽管全国房地产公司研发出有了大量的商品房，但有效地市场需求严重不足，造成了大量空置房屋的产生。根据国家统计局测算的"全国房地产开发景气指数"结果表明，累计到2000年9月份，商品房空置面积总计为8,323万平方米，其中商品住宅空置面积为5,715万 平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的领先，必要制约着土地的研发和房屋的建设与 消费。住房抵押贷款的发展可以增进住房金融市场的兴旺，从而增进房地产业的发展，完善房地产市场体系。

在许多西方国家，住房的一、二级市场某种程度非常活跃， 购房者需要较为更容易地购买所必须的住房，房屋的出售者也需要较为更容易的将住房售出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。5、不利于政府的宏观调控 寄居 房抵押贷款在增进房地产市场体系发育的同时，也是政府借此展开宏观调控的有效地工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具 手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以构建国家的产业政策目标。

作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小要求着房地产业的发展规模，金融投 进的结构、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具备的储蓄功能来拉平经济周期波动和增进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房 消费多是通过抵押贷款方式展开的，从性质上看，就是一种因还债买房而产生的负储蓄与强迫储蓄。由于这种再行消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来构建的，所 以当国民经济正处于因市场需求收缩而引发短路时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币更有到住房消费方面，减少总消费市场需求，防止经济发展中因市场需求逆 化而造成过大经济波动的再次发生。

因此仅有就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展展开调节这一角度来看，减缓培育住房金融体系对完备我国金融市场和增进经济 发展具备深远影响的现实意义。增进金融业对房地产业的渗入，还可以为我国利率的浮动化、市场化寻找突破口。6、不利于提高居民住房条件 住房抵押贷款可以使居民住房条件不解提高，居住于水平不解提升。

如美国，不仅从数量上早已可以符合其居民的住房市场需求，在居住于质量上也超过了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模超过79,000多亿美元，如果没如此可观的住房金融的反对，其人均居住面积55平 方米的居住于条件是难以实现的。

某种程度，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分挤迫，现发展到完全全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房更为宽阔，于是以 更进一步执着住宅环境的高雅、人与自然。这虽然与居民收入水平的提升密切相关，也与住房金融、尤其是住房抵押贷款的发展密不可分。

实践证明，不仅低收入水平的国 家需要通过住房抵押贷款提高居住于条件、提升居住于水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径获得了非常的成绩。风险 例子：某企业负责人于某因为缓必须一笔资金的反对，想要通过办理抵押贷款获得银行资金的协助。由于自己本身事务繁多，没过多时间处置贷款事宜，之后去找中介办理房屋抵押贷款。在此过程中，中介向于某索取身份证件、房本、委托公证以便办理较为繁复的房产抵押，出于对中介的信任，于某将个人身份证件、房本、委托公证等等都递交给了中介。

而后在于某收到典当行的催款电话，才意识到房屋早已被抵押，而非抵押给银行。典当行一般回赎期是三个月至半年，是一种较慢的短期的融资不道德，这与于某计划的一年的融资期限相符，使其企业资金链受到一定的影响。

在贷款紧绷的局势下，银行的审核时间很长且借贷的几率也较为小。有些中介就不会利用一些非银行渠老大客户贷款，而这其中隐蔽的风险也是不可忽视的。所以办理抵押贷款一定要去找正规化中介，从银行提供贷款，不要只能把房产证身份证交出去。

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